[쏘스쿨] 칼럼 7 - 가치, 가격 이야기 1부

주거용 부동산 중 지하철 역세권 아파트, 대단지 1000세대 이상, 마트, 은행 등 편의시설, 초중고 학군… 

다 갖춰져 있는 물건. 흔히 말하는 교통, 환경, 학군이 완벽한 가장 좋은 물건이라고 할 수 있다. 

아파트 중에서도… 가장 좋은 아파트… 이른바 ‘공주’.

그런데 정말 좋은 물건일까?

실수요로 살기에는 좋은 물건이다.

그런데 투자로도 좋은 물건일까? (투자자는 투자된 돈의 효율을 생각해야 한다.)

예를 들면…

인천 역세권 방 3개 빌라물건이 시세가 8300만원이다. 나쁜가?

이 빌라가 전세가 7000만원이다.

이 빌라가 경매로 유찰돼서 6600만원에 낙찰받았다.

아직도 나쁜 물건인가? 공실도 없는데?

지인분 추천해 드려… 낙찰받고… 셋팅하고… 당연한 이야기지만 돈이 남은 물건…

남은 돈으로 아파트 한 채 더 사셨다.

이것도 열심히 하시는 지인 추천 물건이었는데… 8800만원 쓰시겠다는 걸

전세가격까지는 쓰시라고 했던 물건. 10만원 차이 낙찰… 셋팅잡고 돈이 남은 물건.

위의 물건들과 다음 물건들을 비교해 보자.

서울 역세권 3억짜리 대단지 24평 아파트가 있다.

이 아파트는 편의 시설이 잘 갖추어져 있다. 좋은가? 이 아파트 근처 학군도 좋다. 좋은가?

전세 2.5억이다. 급매 2억 9천에 있따. 전세 놓고, 비용까지 4500만원 묶이고, 좋은 물건이니까

미래 시세차익을 예상하고 사야 하나?

결론부터 말하면,

미래 시세차익을 예상하며 좋은 물건에 몇천씩 묶여가며 투자했던 방법은,

이제는 더 이상 고수분들은 사용하지 않으신다.

시세가 하루가 다르게 오르던 80년대~2000년대 중반까지 많이 쓰던 투자 방식이다.

2015년 현재…. 수도권은 금융 위기 이후… 지난 6년 동안의 긴 침체기를 겪었고,

2년 전 바닥을 찍고 정상 가격 회복 중이다.

시세차익만을 예상하며 좋은 물건에 많은 돈을 묶여가며 투자한 수도권 투자자들은…

대부분 역사의 뒤안길로 사라지셨다.

하지만.. 철저하게 현재 가치에 충실하게 투자한 투자자들은 살아남으셨다. 아주 극소수.

다른 투자도 마찬가기겠지만, 부동산은 상승기보다는 하락기에 선수와 하수가 갈린다.

가치란?

예전에 유치원생 조카가 이런 말을 하더라.

쏘쿨 삼촌, 난 500원짜리 동전이 좋아!

왜 조카야?

난 종이 (천원,만원짜리) 돈은 별로야.. 이게 더 좋아! 예쁘잖아!

(이놈의 조카가 돈이 많았다면 지폐랑 500원짜리 동전을 가져다가 바꿀텐데..ㅋ)

돈은 예쁜 겉모습이 아니라… 쓰여진 숫자에 의해 그 가치가 평가된다.

부동산은 예쁜 겉모습이 아니라… 사람들 마음에 쓰여진 그 부동산의 가치에 의해 그 물건이 평가된다.

처음 부동산을 보면 겉모습만 보이니, 부동산의 외부 모습만 보고… 부동산을 판단하게 된다.

사실.. 부동산의 가치는 눈에 잘 보이지 않는다.

부동산 투자는 좋은 물건을 고르는 게임이 아니라… 좋은 가격을 고르는 게임이다.

즉, 부동산은 물건을 보는 게 아니고 가격을 보는 것이다. 정확히 말하면 물건 대비 가격!!!

가격=시세 (일정한 시기의 물건값) 를 정확하게 보려면 눈을 감고 보는 게 더 잘 보일 때가 많다.

부동산 중개인이 말하는 시세, 감정평가사가 평가해 놓은 감정평가 가격이 아니라,

부동산의 진정한 시세 = 가격 < 가치 를 알아내서

가치보다 싼 가격에 사는 것이 현명한 부동산 투자의 방법이다.

(이것은… 물건이나 서비스를 사는… 어느 곳에나 적용되는 삶의 지혜다..)

나쁜 물건은 없다. 나쁜 가격만 있을 뿐.

좋은 물건은 없다. 좋은 가격만 있을 뿐.

똑 같은 물건도 가치보다 비싸면.. 투자로서 의미없다.

우리는 투자자면서 유통업자다. 유통의 기본은 차익이다.

싸게 사와서 비싸게 팔아야 이문이 남는다.

장사 (유통) 는 이문을 남기는 게 아니라 사람을 남기는 거라구? 정말 그럴까?

매월 월급날 월급 대신… 사람을 한 명씩 주면 좋아하나? ㅋㅋ 감성 말장난 그만 하시라…

수익 (=이문) 을 남기지 못하는 비즈니스는 프로가 아니다.. 아마추어 취미생활일 뿐..

비싼 돈을 지불한다는 건…

물건을 사는 사람이 내 물건 (서비스) 이 비싼 돈을 지불할 정도로 맘에 들었다는 이야기다. 

그러니까 자신의 소중한 돈을 지불하면서 구매를 하는 것이다.

(아직도 양반 문화가 남아있어서… 돈 이야기 하는 것을 천하게 여긴다… 

아직도 사람들 마음 속엔 사농공상이 좋재한다…)

수익을 남기게 투자를 하려면 싸게 사고 비싸게 팔아야 한다는 것이고,

부동산 투자에서 쉽게 이야기하면

‘싸게 사는 게 시작이자 끝’ 이라는 이야기다.

그런데 말입니다…

그 싸다는 기준이 있어야 할 것 아닌가?

무엇보다 싼가? 시세? 그럼 그 시세는 어떻게 파악해야 하나?

아파트를 예를 들면 

매주 변화하는 시세를… 아파트 평수별, 단지별, 향별, 동별, 1층, 탑층, 사이드 물건 모두를

그 어느 누가 정확하게 각각의 가격을 얼마라고 자신있게 말할 수 있을까?

한 단지에 10년 넘게 사는 부동산 전문가일지라도… 그 단지의 향별… 층별 

미묘한 오늘 시세를 자신있게 말할 수 없다.

더군다나… 자기가 알지도 못하는 동네… 처음 가보는 동네에 있는 아파트를 투자한다고 하면…

과연 얼마나… 그 아파트의 시세를 정확히 파악하고… 살 수가 있을까?

규격화된 아파트도 이러할진대… 규격화되지 않은… 천차만별 구조의 부동산 물건이라면?

빌라, 오피스텔, 주상복합, 다세대, 다가구, 일반주택 … 등등…

구조, 외형이 제각각에… 독특하고 개성적이며.. 거래조차 거의 없는 ㅡㅡ;;

이런 부동산 물건들의 시세를 정확히 파악한다는 건… 정말 불가능한 일 아닌가?

그럼에도 불구하고 사랑한다고 했던가?

그럼에도 불구하고 시세를 파악하고 투자를 진행해야 하는.. 우리 투자자들의 쥐나는머리..

그러나 방법은 있다!!!

Good news!!

(가끔 복음을 전하는 ‘전도사’같은 느낌이 든다.)

이 물건이 좋냐? 나쁘냐? 가격이 얼마냐? 는

물건 하나만 놓고는 정확히….. 알 수 없다.

하지만 이것만은 확실하게 알 수 있따.

이 물건이 저 물건보다 좋냐? 나쁘냐?

이 중에서 어느 게 제일 좋냐?

물건 여러 개를 놓고 비교는 정확히…. 할 수 있다.

최홍만 아저씨 (키 218cm) 가 혼자만 있을 때는 큰 지, 작은 지 모른다.

그런데 최홍만 아저씨 옆에.. 표도르 아저씨가 있으면

최홍만 아저씨는 엄청 커보이고, 작은 체구가 아닌 표도르 아저씨는 (키 183cm, 104kg) 귀여워 보인다.ㅋ

그러면 최홍만 아저씨의 덩치가 얼마나 무시무시하게 큰 지 가늠할 수 있다.

비.교.평.가.

역세권 대단지 아파트가 >> 같은 평수 언덕 위 빌라보다 가치있는 건 쉽게 보이지 않는가?

그런데 그렇게 쉽지도 않은 게 

정확한 비교평가를 위해서는 많은 비교평가군이 머리 속에 존재해야 한다.

부지런히 돌아다니며 많은 물건을 보고 머리 속이나 노트에 기록해 놓고 수시로 보면서 비교평가 해야 한다.

‘인천 빌라를 7천 주고 살 바에는…. 같은 평수 서울 빌라를 7천 주고 사는 게 낫지.’

‘이 신축 빌라가 급매가 1.5억이야… 그럼 같은 평수 바로 옆 구옥 빌라는 1.3억 이하겠네?’

‘신규 아파트 분양가 1800만원이야? 그럼 주변 15년된 아파트 평당 1100만원이면… 

이거 사서 올수리 하는 게 낫지..’

‘여기 방 2개 빌라가 월세가 1000/50이야?

그럼 이 경매 빌라는 큰 방 원룸이라서 1000/40 이상은 힘들겠네…. 

내가 세입자라도 이거할 바에는 저거하지…’ 등등…

이렇게 많은 물건 여러 개를 놓고 비.교.평.가 해보는 거다.

그러면 정확한 시세는 파악하지 못해도 시.세.구.간. 은 파악이 가능하다.

일반인들도… 일상적으로 쓰는 물건을 마트나 시장에서 살 때도 …. 같은 방법을 쓰지 않는가?

‘이 마트에서는 1100원이네… 옆에 마트에서는 990원인데…’

일반인들도 이러할진대.. 투자자인 우리들은.. 부동산의 가격에 대해… 부동산이 가지고 있는 가치에 대해… 각 부동산 간의 비교평가에 대해… 아주 많이 민감해져야 하지 않을까?

바가지 쓰기 싫다면 말이다….

마트에서 사는 물건은 바가지 써봤자 몇 만원 단위지만… 부동산은 그 수천배~수억배를 바가지 쓰니 말이다.

실수요자는 시세를 잘못 파악할 수 있습니다.

실수요자는 가격을 비싸게 살 수도 있습니다.

실수요자는 실수를 할 수도 있습니다.

실수요자는 그럴 수 있습니다…..

….

하지만, 투자자는 그럴 수 없습니다.