[쏘스쿨] 칼럼 3 - 초보 때 가장 많이 하는 실수 2번

# 부동산 투자 초보 때 가장 많이 하는 실수 두번째

‘면적의 혼란’

 

부동산 투자 초보 시절 가장 혼란스러운 것 중에 하나가 수많은 면적 이야기다.

아파트, 오피스텔, 빌라를 처음 투자하려고 물건을 파악하다 보면

가장 먼저 당황하는 게 ‘물건의 크기가 다양한 방법으로 표현되어 있다.’ 는 것이다.

현물을 사는 부동산의 특성상 물건의 크기를 파악하는 게 가장 기본이고, 중요하다.

그런데, m², 평, 전용, 공용, 지분, 분양면적, 계약면적, 서비스면적 등 다양한 방법으로 부동산의

크기를 나타내다 보니, 일반인들이나 처음 하시는 분들은 참 이해하기 힘든 부분이다.

사실, 매일 현장에 있는 부동산 중개인, 감정평가사, 투자자들도 면적을 실수해서 사고치는 경우가 가끔 있다.

그런데 이런 어려운 점이 좋아지는 건 왜일까? (진입장벽?)

부동산의 기본기를 튼튼히 쌓고 싶으신 분이라면, 부동산의 면적에 대해서 만큼은 명확하게 마스터 하자.

 

# 면적 구분

(1) 전용 면적 = 방,거실,화장실,주방 등 현관문 안쪽 면적을 더한 것

(2) 공용 면적 = 계단,복도 + 관리사무소,노인정,놀이터 등등

(3) 서비스 면적 = 발코니

(4) 공급 면적 (분양 면적) = 전용면적 + 주거공용면적

(5) 계약 면적 = 공급면적 + 기타공용면적

 

투자자 입장에서 간단한 면적 이야기조차, 정리되어 있는 것도 부족하고 글씨는 깨알같이 해놓고, 

구술로만 진행하다가 등기부등본 떼어 보면 당황하게 된다.

특히나 건설사들이 만들어 놓은 면적만 보기 때문에, 투자자나 실수요자 입장에서는 중요시 생각하는 투자 포인트가 차이가 생기게 된다. 우리는 다양한 면적당 가격, 평당 가격을 계산하는 것이 매우 중요하다. 

부동산 거래가 이렇게 활발하고, 실거주로 알아보거나, 투자를 하거나, 강의를 하는 사람이 이렇게 많은데도 꼼꼼히 부동산 면적에 대해 말하는 사람도 없고 알 수 있는 자료가 많지 않다는 것은 참 희한한 일이다.

 

# 전용 면적

주거용 부동산의 투자에서는 전용면적이 가장 중요하다. 

등기부에 등기되고, 세금을 계산할 때 내는 기준이 대부분 전용면적이다. 

전용 반대는 공용, 전용을 이야기하는 것 자체가 공용이 있다는 이야기다. 

자가용을 ‘내 차’ 라고 하지, 내 전용 자동차라고 잘 표현하지 않는다. 대부분 개인 소유 자동차니까. 그런데 비행기는 ‘전용 비행기’ 라고 표현한다. 대부분 ‘공용 비행기’ 니까.

(근데 왜 남편은 ‘내 남편’ 이라 하지 않고 ‘우리 남편’ 이라 하는가? 공용으로 진짜 생각하고 싶어서일까? ^^)

단독주택에는 공용면적이 없다. 왜냐하면 공동으로 사용하는 것이 아니기 때문이다.

집합건물인 아파트, 오피스텔, 빌라 등은 공동으로 사용하는 공간이 있기에 전용, 공용으로 나누는 것이다.

복잡하게 들어가면 한도 끝도 없기에, 단순하게 우리에게 필요한 부분만 배워 보자.

위 그림은 가장 일반적인 소형 아파트 24평형 면적이다.

공급 면적 80.10m² = 24평형

전용 면적 59.97m² = 18평이라는 이야기다.

 

소형 24평형 아파트는 투자자 입장에서 실전에서 가장 많은 비교평가 기준이 되는 내용이니 암기하자.

 

# 실전 활용

그럼 우리는 이런 기본기를 어떻게 실전에서 활용하나? 

급매를 평당 얼마에 파는지, 낙찰받을지, 계산하고 물건당 비교평가는 투자의 첫걸음이다. 뿐만 아니라, 근처 비슷한 물건의 평당 전월세 가격도 파악을 해야 한다.

또 근처 신축 아파트의 평당 분양 가격과 비교하고, 

입지가 같다면 (신규아파트 = 기존아파트 + 인테리어 최상급 올수리 공사비) 가 비슷해야 하지 않을까? 

지나치게 신규 아파트 프리미엄이 비싸다면 고평가된 게 아닐까 생각해보고.

서비스 면적인 베란다가 확장된 (=전용면적이 커진) 아파트는 어느정도 +알파를 시켜 가격 계산을 해야 한다. 

경매라면, 외부에서 봤을 때 베란다 샷시를 자세히 보면, 확장된 집인지 알 수 있는 경우가 많다. 

베란다 확장비용을 500 이상 들인 집이면, 내부 인테리어 (화장실, 싱크대) 또한 충분한 비용을 들였으리라.

 

똑 같은 전용, 똑 같은 분양 면적의 24평 아파트라도, 

복도식, 계단식에 따라 사용하는 공간의 크기가 다르다 보니 선호도 차이가 크다. 

이 선호도 (=수요) 차이에 따른 가격 차이는 중요한 관전 포인트다. 

계단식 아파트의 뒷베란다 전용 공간 중요성은, 살림을 해보신 분들이라면 잘 아실 것이다. 

근데 복도식 아파트 끝집이 복도 중간 부분을 샷시 공사로 막고 전용공간으로 사용하고 있다면? 

이러한 틈새 면적에 따른 미묘한 부분까지 체크하며 기본기에서 응용으로 들어가야 

진정한 사용면적 (=베란다포함) 을 이해한 투자자가 되는 게 아닐까?

 

부동산 투자는 사람들의 삶이기 때문이다..